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콘도 분양을 받기 위해 꼭 알아둬야 할 7가지 필수요소 체크리스트

우선 거주용으로든 투자용으로든, 콘도를 분양받기로 결정했다면 요동치는 캐나다 부동산 시장에서 꽤나 합리적인 구매 결정을 내린 것과 다름없다.

대부분의 투자자들은 분양 시장에서 콘도를 선택하게 될 것이다. 개발 초기 단계부터 참여할 수 있다는 것은 내가 원하는 시공사를 고르고, 

내가 희망하는 위치로 알아볼 수 있다는 점이 굉장히 마음에 들기 때문이다. 

그렇다면 콘도 분양의 경우 처음으로 분양받는 구매자들이 꼭 알아야 할 주의사항은 무엇일까?

콘도 분양이 안전하고 가치 있는 결정이 될 수 있도록 누구에게나 도움이 될 7가지 필수 요소들을 점검해 보자.

1. 빌딩에 투자하기 전에 우선 시공사에게 투자하라

이것은 모든 고객에게 전하는 언제나 어디서나 공용되는 진실이자 팩트이다. 

콘도 분양은 신뢰할 수 있는 시공사에만 투자할 때 본질적으로 덜 위험하게 된다. 

적절한 시간 내에 개발 계획을 철저히 이행하고 너무 큰 지연 없이 완공하는 믿을만한 시공사를 선택해야 한다. 

나중에 매매할 때 최상의 가격을 뽑아내려면, 시공사의 콘도 등기 (Closing) 이후 관리 이력 또한 확인해야 할 중요한 요소이다.

분양 시장에서는 결국엔 도면만 보고 결정을 해야 한다. 실체가 없는 빌딩을 사는 것이다. 그럼 당연히 리스크가 올라가게된다.

얼마나 내가 이 리스크를 최소화할 수 있는지에 따라 “저 사람 분양 정말 잘 받았네” 소리를 들을 확률이 올라가는 것이다.

A) 해당 시공사가 완공한 이력이 있는가? 딜레이는 얼마나 되었는가?

콘도 분양의 경우 공사가 딜레이 되는 것은 막을 수 없다. 그것이 현실이다. 개인적으로는 딜레이 되면 오히려 좋다. 

우선, 공사가 더 지연되면 등기를 해야 하는 시점까지 내게 더 많은 시간이 주어진다. 

이 기간이 길어질수록 결국엔 기초투자금 (중도금)을 5배의 레버리지로 당겨 활용할 수 있는 기간이 늘어나 

이는 곧 더 큰 수익으로 연결된다 (대부분의 콘도 분양의 경우 20%의 중도금이 있는 경우를 가정). 

예를 들면 중도금으로 10만 불만 넣어두고 이에 5배인 50만 불에 해당하는 자산의 가치 상승효과를 경험하게 되는 것이다. 

둘째로, 딜레이 통지가 적절하게 처리되지 않는 경우, 입주 지연 리베이트 차원에서 Tarion으로부터 일반적으로 최대 7,500달러까지 보상받을 수 있다. 

일반적으로 최초 입주 예정일 (First Tentative Occupancy Date)부터 약 3개월에서 8개월 정도 딜레이 된다. 

개인적으로는 이 정도는 수용할만하다. 그러나 시공사의 과거 분양 프로젝트가 연이어 1년 이상 지연된다면 이건 다른 문제다 

예를 들어 시공사의 자금 조달 과정에서 문제가 생겼을 수도 있는 것이다.

(최근 코로나 사태 기간 많은 시공사들이 1년 이상 딜레이 한 것을 볼 수 있었다. 시공사는 좋은 명분이 생겼었겠지만, 구매자들은 속이 타들어갔다)

B) 해당 시공사는 시간과의 싸움에서 승리하였는가? 콘도 관리비는 어떠한가?

시공사가 5년 이상 전에 완공한 콘도 프로젝트는 어떤 것이 있는지 알아보는 것이 좋다. 

그리고 해당 콘도들이 현재 재무적으로 어떤 상태인지도 확인해 보면 더더욱 좋다.

신뢰 가는 시공사의 척도는, 그렇지 못한 시공사에 비해 얼마나 오랜 기간 성공적으로 완공, 관리하였는지에 따라 달려있다.

결국에 투자자들은 자신들의 소중한 자금을 시도되고 검증된 회사에 투자하고 싶기 때문이다. 

콘도 관리비에 대해서는 특별 과세 (Special Assessment)나 금액의 큰 인상이 있었는지 확인해 보면 도움이 된다.

한 가지 주의할 점은, 언제나 전체적인 추세를 찾아야 하며, 하나의 운 나쁜 예외는 아니였는지 확인해야 한다. 

일관된 좋은 품질의 건물, 높은 매매 가능성, 그리고 안정적인 관리비는 모두 투자용 부동산이란 좋은 신호이다.

2. 10일간의 "검토 기간" (Cooling-Off Period)

온타리오 주의 모든 신규 분양 콘도 구매에는 10일간의 검토 기간이 법적으로 규정되어 있다. 

이는 기존 콘도 (Resale) 거래에서는 찾아볼 수 없는 분양 계약만의 이점이다.

시공사로부터 콘도를 분양받을 때에는 계약서 서명 일로부터 10일의 (Cooling-Off Period) 동안 유닛을 최종적으로 원하는지에 대한 여부를 결정할 수 있다. 

일반적으로, 시공사들은 대부분의 분양 콘도 가격을 정기적으로 인상하고 시간이 흘러 결국

일반인들 (Public)에게도 구매 기회가 주어지면 원래 제공했던 좋은 조건의 기존 인센티브를 변경한다 (혹은 없앤다). 

10일의 검토 기간은 구매자가 분양받은 분양가와 인센티브를 보존할 수 있도록 만든다. 

그래서 요즘엔 우선 마음에 드는 유닛이 나오면 우선 계약서에 서명부터 하고 봐야하는 것이다. 시공사들은 구매자가 배정받은 유닛을 확정하기까지 많은 시간을 주지 않는다.

또한, 계약서에 서명이 되면 검토 기간 동안 시공사는 해당 유닛을 다른 사람에게 판매하거나 가격을 변경할 수 없다.

따라서 이러한 안전한 검토 기간 동안 두 가지를 권장한다. 첫째, 변호사에게 시공사와의 계약서를 검토하도록 요청하자. 

여기서의 목표는 클로징 비용과 계약의 세부 사항을 파악하는 것이다. 둘째, 다른 분양 옵션도 살펴보자. 

다른 비슷한 콘도 분양 프로젝트를 방문하여 가격과 인센티브를 비교해 보자. 내가 지금 하고 있는 이 분양 계약이 정말 좋은 계약인지 확신이 들어야 한다. 

물론 중개인의 전문적인 지식과 경험이 나를 리드해 줄 수 있지만, 내 스스로가 자신 있어야 한다.

3. 입주 (Interim Occupancy)와 등기 (Final Closing)의 차이는 무엇인가?

입주 날짜 (Interim Occupancy)에는 키를 받아 유닛으로 입주할 수 있는 날짜이다. 그러나 실질적으로는 아직 유닛을 소유하고 있지 않다. 

콘도 분양에는 구매 시 입주와 등기라는 두 가지 '클로징' 날짜가 있다.

A) 콘도의 입주 날짜는 무엇인가?

첫 번째로, 입주 날짜는 시공사로부터 유닛의 열쇠를 받는 시점이다. 

구매자들의 입주는 보통 매주 몇 층씩 차례로 진행되어, 모든 사람들이 같은 날 이사하는 일이 없도록 분산된다.

이 단계에서는 콘도가 아직 등기되지 않았다. 좋은 시공사와 함께 계약한 경우, 일반적으로 입주 날짜 이후 6개월 내에 등기 (Final Closing)가 이루어진다. 

Centrecourt나 Tridel과 같은 시공사는 콘도를 신속하고 효율적으로 등기하는 시공사로 유명하다. 

B) 입주 비용 (Interim Occupancy Fee)란 무엇인가?

입주 비용은 유닛에 입주하기 위해 시공사에게 지불하는 금액이다. 

등기가 이루어지기 전까지는 유닛의 소유권이 없기 때문에 모기지를 받지 않아도 되고 따라서 모기지 상환금도 시작되지 않는다. 

어떤 사람들은 이를 "시공사에게 주는 임대료" 또는 "가상 렌트비(Phantom Rent)"라고 부르지만, 간단히 말해 다음과 같다: 

C) 월 단위의 콘도 관리비

콘도 관리비는 분양가에 대한 80% 대출의 이자 상환금부터 시작된다 (20%의 계약금을 가정). 

시공사는 이자 상환금을 결정하기 위해 캐나다 은행의 기준 금리를 사용하며, 지불된 중도금은 시공사에게 직접 전달된다.

입주 기간 동안 월 단위로 지불해야 할 비용은 실제로 등기 이후에 비해 낮은 경우가 많다. 

기타 콘도 관리비에는 건물 및 시설의 정비를 위한 유지비도 포함된다. 더 자세한 사항은 마이콘도파트너스 분양 FAQ 페이지를 참조하자.

D) 등기 (Final Closing) 이란 무엇인가?

등기는 시공사가 콘도 Corporation을 도시에 등록하는 것이다. 이때 은행이 시공사에게 80%의 잔액을 지불하고, 

유닛 구매자들이 모기지 상환을 시작하며, 유닛의 소유권이 각각의 구매자에게 전달된다.

이 시기에 최종 조정 (Adjustments) 및 마감 비용이 계산되고 지불된다. 이에는 재산세, 법률 수수료 및 부동산 취득세와 같은 요소들이 포함된다. 

또한. 계약서에서 명시된 다른 추가적인 비용들도 포함된다.

4. 클로징 (등기) 비용: 구매 유닛에 대한 개발 분담금 및 세금

만약 누군가가 분양 받은 콘도의 클로징을 준비해야하는데 너무 힘들다고 한다면, 

그것은 아마도 등기 시 구매자에게 부과되는 어마어마한 클로징 비용을 말하는 일컫는 걸 것이다. 

그러나 이런 상황은 올바른 조사를 하지 않은 사람들에게만 발생하기 마련이다.

개발 분담금과 세금은 콘도가 개발될 때 결정된다. 콘도가 올라갈 때 동네의 인구 밀도가 증가하게 된다. 

시에서는 해당 콘도가 동네에 미치는 영향을 결정하고 결과적으로 시공사에게 그에 합당한 ‘유닛당 가격’을 부과한다. 

이것이 바로 개발 분담금이며 이는 건물로 인해 유입되는 주민들을 지원하기 위한 지역 인프라를 구성하는데 쓰인다. 

예를 들어 새로운 도로, 공원, 학교, 미래 대중교통 솔루션 등이 있다.

시공사와 체결한 계약서가 10일 내에 좋은 변호사에게 검토되지 않았거나, 제대로 된 중개인에게 안내받지 못했다면, 

마감 비용의 상한선이 없을 수 있다. 이 경우, 도시가 시공사에게 유닛당 25,000-50,000불을 청구한다면, 시공사는 등기시 그 비용을 구매자에게 전가할 것이다. 

분양 계약을 위해 프리젠테이션 센터를 방문할 때에는 꼭 실력 있는 분양 전문 중개인과 변호사의 지원을 받을 수 있다는 확신이 있어야 하는 이유이다. 

시공사를 대표하는 세일즈 에이전트들은 시공사를 대표하기 때문에, 구매자는 구매자만의 팀을 꾸려야 한다.

5. 투자용 분양을 받은 구매자들을 위한 HST 환급

HST(Harmonized Sales Tax)는 분양가에 포함되어 있다. 구매자가 직접 유닛으로 입주하거나 가족 중 한 명이 입주하는 경우라면, 이것만 알면 된다. 

그러나 투자용으로 분양을 받았을 경우에는 등기 시 HST가 다시 청구될 것임을 알아야 한다. 

자세한 내용은 설명하지 않겠지만, 1년 이내 해당 유닛을 임대한 것을 증명하는 임대 계약서를 정부에 제출한다면 HST 환급을 100% 받을 수 있다. 

이에 관해 보다 자세한 내용은 마이콘도파트너스와 상의하도록 하자 (FAQ 페이지에도 잘 설명되어 있다).

6. 전매: 등기 전에 유닛에 대한 분양권 넘기기

전매는 실제 유닛이나 콘도 건물이 완성되기 전에 유닛의 소유권에서 벗어나거나 이익을 실현하는 방법이다. 

소위 말해 출구전략 이라고도 볼 수 있는 이 방법을 전매라고 부르는 이유는 아직 완공된 실체가 존재하지 않기 때문에 

유닛을 매도하는 것이 아니라 시공사와의 계약 (분양권)을 다음 구매자에게 양도하는 것이기 때문이다.

투기성 전매가 종종 보이지만, 국세청(CRA)이 등기 전에 유닛을 팔고자 하는 의도를 확인한 경우 

전매 거래로 인해 발생하는 이익에 대해 양도 소득세를 부과할 수 있다고 결정한 이후로 전매 거래의 속도가 떨어졌다. 

그럼에도 불구하고, 분양권을 양도할 권리는 계약에서 벗어나기 위한 한 방법이며, 예기치 못한 일이 발생했을 때 하나의 확실한 탈출 전략이 된다. 

또한, 여러 가지 이유로 클로징을 하지 않고도 이윤을 실현하기 위한 방법이기도 하다.

(현재 인플레이션에 대한 솔루션으로 금리 인상이 장기화되고, 고금리 시대가 시작되어 현재 완공되는 콘도 구매자들이 모기지가 나오지 않거나

나온다 해도 월 상환금을 감당하지 못할 것 같아 전매로 처분하는 일이 많아지고 있다).

많은 사람들이 온라인 중고시장이나 단순 입소문을 통해 직접 유닛을 전매하려고도 하지만, 이 경로는 피하는 것을 강력히 권장한다. 왜냐하면

1. 유닛의 합당한 가치를 인정받기 쉽지 않다. Kijiji나 Facebook과 같은 낮은 트래픽의 매체에서 관심을 얻으려면 시장 시세보다 현저히 낮은 가격으로 판매해야 할 수도 있다.
2. 전매 거래는 일반적인 콘도 유닛 매매 거래보다 훨씬 더 많은 서류 작업과 법적인 문제를 동반한다.

요점은, 분양 콘도 전매에 특화된 부동산 중개인이나 팀에 의해 계약을 진행하는 것이 훨씬 나은 선택이다 (힌트: 마이콘도파트너스도 그중 하나다). 

유닛의 합당한 가격을 받을 수 있는 가능성이 훨씬 크며, 부동산 수수료는 구매자가 개인적으로 시세보다 낮게 판매했을 때와 비교해 보면 미미하기 마련이다. 

7. 공정 시장 가치 (Fair Market Value)

가끔 들리는 말 중에 "부동산 중개인을 통하지 않고 구매하면 시공사가 할인을 해줄 것이다"와 같은 말이 들리곤 하지만, 이는 사실과 다르다. 

결국에는 그것이 어떤 유닛인지, 어떤 프로젝트인지에 따라 다르다. 어떤 프로젝트는 현재 시장 시세보다 5% 미만으로 가격이 책정되어 있을 수 있고, 

어떤 프로젝트는 10% 이상으로 책정되어 있을 수 있다. 때로는 시장 시세보다 10% 미만으로 책정된 프로젝트도 

특정 몇 개의 유닛은 기존 콘도 (Resale) 시장 시세보다 10% 이상으로 책정되어 있을 수 있다. 다 시공사의 판매 전략에 따라 다른 것이다.

소위 말해 인벤토리 헌팅이라고 하는데, 일반인들은 이러한 유닛들에 대한 정보가 매우 제한적일 수밖에 없기 때문에 

실력 있는 분양 전문 중개인을 통해 이러한 유닛들 리스트를 요청하는 것이 더 현명한 방법이라고 생각한다.

위에서도 얘기했지만 20% 또는 그 이하의 중도금을 내고 분양 콘도를 구매하면, 구매한 자산의 가치 상승을 레버리지를 통해 5배 이상까지 활용할 수 있다. 

1997년부터 2017년까지 도심 토론토의 C01 지역의 부동산은 인플레이션 적용 전 연평균 약 11.56%의 가치 상승을 보였다. 

꼭 기억할 것은 부동산 거래에 있어 거래 타이밍보다 얼마나 오랜 기간 자산을 소유했는지가 더 중요하다.

분양 콘도가 단독주택보다 투자로서 더 좋은 선택인가?

분양 콘도와 비교했을 때, 일반적으로 단독 주택 구매 시 더 많은 비용을 지불해야 한다. 

주택은 콘도와 비교할 때 훨씬 더 많은 투자가 필요하기 때문이다. 주택가 주변 놀이터, 수영장, 체육관 등과 같은 시설은 대부분의 주택에 포함되어 있지 않지 않은가? 

그러므로 "콘도 구매는 좋은 투자인가?"라는 궁금증이 있다면, 간단히 말해 그렇다. 앞으로 몇 년 안에 이 투자는 분명히 보답할 것이다.

그래서, 콘도가 좋은 투자처인 것은 맞는가?

분양 콘도 시장에서 부동산 투자를 고려할 때 생각해야 할 여러 가지 요소가 있다. 

그러나 콘도 투자의 경우, 단독 주택과 비교할 때 유닛 내부 특징/퀄리티와 콘도 내 부대시설 (Amenities)이 더 중요한 역할을 한다. 

구매자로서 신규 분양 콘도가 매우 매력적인 선택이 될 수밖에 없는 것이다

또한, 좋은 위치와 뛰어난 교통까지 고려할 때, 콘도 분양은 매우 가치 있는 투자라고 할 수 있다. 

고물가 고금리 시대. 자산은 한정적이고 주택은 손에 닿지 않는다. 답은 나왔다. 

이런 도시가 자신 있게 제공하는 좋은 기회를 마다할 이유가 있을까?