마이콘도파트너스

모두가 속해있는 상황이나 재정 상태는 다를 것입니다.
누구에겐 남은 잉여자금, 누구에겐 설레는 첫 집 구매, 누구에게는 자녀를 위한 투자...
속한 상황은 다르지만 모두가 같은 질문을 하실 겁니다. 목돈을 어떻게 투자해야 할 것인가?
같은 금액의 투자금을 놓고 봤을 때, 분양 계약만큼 쉽고 안정적으로 높은 원금대비 수익이 기대되는 부동산 투자는 찾아보기 어렵습니다.

일반적인 플래티넘 최초 분양 기준으로 분양가의 10~15%를 약 2년에 걸쳐서 중도금으로 전달하게 됩니다. 중도금 액수가 상대적으로 적고, 분양 계약이 이루어질 시기에는 모기지에 대한 걱정을 하지 않아도 되기 때문에 진입장벽이 굉장히 낮습니다.

모기지 보험 가입 없이 기존 콘도를 구매했을 경우 구매가의 2~30%의 다운페이 금액이 한꺼번에 요구되고, 빠르게 다가오는 클로징 일정에 맞추어 모기지 Stress Test 를 통과해야 하는 일이 발생합니다.

분양 계약 후 완공까지는 일반적으로 4~6년이 소요되며, 완공 시 신축 유닛의 가치는 주변 기존 콘도 유닛들보다 높게 책정됩니다. 이로 인해 원금 대비 높은 투자이익을 기대하실 수 있습니다.

연간 수 십만 명의 이민자들이 유입되는 도시 특성상 해마다 거듭되는 공급 부족, 자재 및 건설 비용 상승, 인건비, 그리고 시공사가 구매해야 하는 토지 비용 상승 등 여러 가지 요인들로 인해 토론토의 분양가는 높은 확률로 오를 수밖에 없는 구조입니다. 분양 결정과 계약이 지체되면 안 되는 이유 중 하나입니다.

시공사가 자랑하는 최첨단 설비와 고급 자재, 그리고 고품격 부대시설은 주변에 이미 지어진지 수년이 흐른 콘도와 비교될 것이며 이것은 곧 주민들의 높은 만족감과 편리함으로 이어질 것입니다. 오래된 콘도들에 비해 관리비는 적고, 그에 반해 렌트비는 주변에 기존 콘도들보다 높게 책정될 것이기에 투자용으로도 단연 으뜸입니다.

'분양'은 단언컨데 가장 투자 효과가 높은 방식일 것입니다.
고민 중이시라면 지금 바로 연락 주세요! 고객님께서 미처 생각하지 못하신 부분까지 이해하기 쉽게 설명해 드리겠습니다.

분양 프로젝트는 보통 일반 (Public) 분양과 선분양 (Platinum) 기간이 있습니다. 플래티넘 분양이란 대중들에게 분양 기회가 주어지기 전에 시공사가 선별한 부동산 중개인, 팀, 회사에 먼저 가장 저렴한 가격으로 유닛들을 공개하여 고객들께 제공할 수 있도록 하는 기간입니다.

플래티넘 분양 기회는 시공사, 시행사와의 관계, 과거 실적 등 여러 가지 요소들을 충족한 개인(중개인)이나 단체에게 주어집니다.

분양이 시작되면 시공사는 전체 유닛을 여러 번으로 나누어 분양을 점점 더 높은 분양가로 공개하기 때문에 가장 첫 번째 플래티넘 분양 기간에 계약하시는 것이 가장 높은 투자 효과를 기대하실 수 있습니다.

총 세대수가 500유닛이라고 가정하고 첫 번째 플래티넘 분양 기간 (1st Release)에 그중 약 250개의 유닛이 공개되었을 때 일반적으로 수백 개, 많게는 수천 개의 분양 신청서가 제출됩니다. 인기 높은 도면과 층수의 유닛들은 이러한 플래티넘 기간 동안 대부분이 계약 완료됩니다.

시공사 입장에서는 이러한 플래티넘 중개인들과의 거래로 대부분의 유닛들을 소진할 수 있기 때문에 분양가가 가장 저렴한 첫 번째 분양 기간에는 이러한 중개인 혹은 단체를 거치지 않고 직접 시공사와 계약을 하실 수 있는 가능성이 극히 낮습니다.

본인이 희망하는 1순위 유닛이 다른 대중들에게도 마찬가지로 인기가 높은 유닛일 가능성이 높기 때문에 이러한 유닛 확보를 위해선 플래티넘 최초 분양 기간에 실력 있는 플래티넘 중개인을 통해 유닛을 선점하시는 것이 가장 중요합니다.

일반적으로 우리는 분양가를 논할 때 Square Feet (이하 S.F.) 당 가격을 이야기합니다. 겉으로 보기엔 숫자에 불과하지만, 책정된 그 숫자 속에는 여러 가지 복잡한 요소들이 숨어있습니다.

아래는 메이저 시공사 Tridel이 제공한 분양가 상승에 관한 자료입니다.




토지 비용 (Land), 개발 분담금 (Levies), 건설 비용, 그 외 마케팅 및 Management 회사 유지 비용 (Soft Costs) 등을 합한 총 분양 건설 비용이 2016년에 비해 2배 이상 상승한 것을 확인할 수 있습니다.

끊임없이 들어오는 이민자들의 수요를 공급이 따라가지 못하는 토론토 도시 특성과 이러한 시공사들의 각종 비용 상승 부담이 맞물려 결국엔 분양가가 해마다 오르는 결과를 불러오고 있습니다.

이러한 요소들이 쉽사리 해소되거나 나아질 것 같아 보이진 않기 때문에 분양가 또한 쉽게 내려가지 않을 것입니다. 분양에 관심 있으신 고객분들께서는 충분한 상담을 통해 알맞은 콘도를 선택하시어 최대한 빨리 분양을 받으시는 것이 좋은 선택일 가능성이 높습니다.

여러 가지 방법으로 가능합니다. 예전에는 매우 쉽게 가능했지만, 요즘에는 점점 까다로워지고 있는 추세입니다. 일반적으로 구매자를 추가하는 것은 Amendment를 통해 수월하게 가능하지만, 구매자를 A에서 B로 바꾸거나, A+B에서 한 명을 빼는 것은 쉽지 않습니다. 따라서 많은 분들이 선택하시는 방법은 처음 분양 계약 시 부모님과 자녀분 공동 명의로 분양을 받으시고, 입주 후 등기 (Final Closing) 때 변호사의 도움으로 Redirection of Title을 통해 자녀분 명의로 등기를 하실 수 있습니다.

다만, 시공사가 이러한 부분을 동의해야하며, 단순 명의 변경으로 간주하는지 아니면 전매로 간주하는지에 따라 비용의 차이가 있을 수 있습니다. 이러한 부모 자녀간의 명의 변경은 시공사, 그리고 더 나아가 CRA와의 세금 문제가 발생할 수 있으므로 반드시 신뢰할 수 있는 변호사, 회계사와의 상담을 통해 진행하시기를 권해드립니다.

최종 입주 날짜가 정해지면 입주 시 시공사에게 제출해야 하는 Occupancy Fee를 변호사를 통해 준비하게 됩니다. 아직 등기 (Final Closing)이 이루어지지 않았으므로, 완공된 콘도는 아직 시공사 소유이며 추후 이루어질 등기 이전까지 구매자는 시공사에게

1. 나머지 잔금 (분양가의 약 80%)에 대한 이자
2. 관리비 (Maintenance Fee)
3. 재산세 (Property Tax)

등을 월로 환산하여 해당하는 금액을 일반적으로 12장의 Post Dated Cheque로 작성하여 변호사에게 제출하게 됩니다. 만약 중도금 일정상 입주 시에 할당된 마지막 중도금이 있다면 함께 전달하게 됩니다.

등기 (Final Closing) 시엔 기본적으로 분양가에서 중도금을 제외한 잔금을 전달해야 합니다. 20%의 중도금을 이미 내셨을 경우에는 나머지 80%를 변호사를 통해 전달하게 됩니다. 모기지를 받을 경우에는 계획에 차질이 없도록 준비하는 것이 중요합니다.

잔금과 더불어 발생할 수 있는 추가 비용은 다음과 같습니다.
- 취득세 (Land Transfer Tax)
- 개발 분담금 (Development Charges)
- 상하수도 유틸리티 연결 비용
- 계약서에 명시된 각종 Adjustment 비용
- 변호사 비용
- 투자 용일 경우 HST

그 외 추가 비용은 시공사마다, 분양 프로젝트마다 다를 수 있으므로 계약서 검토가 필요합니다.

전매가 가능한지, 가능하다면 언제부터 가능한지는 시공사에게 달려있으며, 대부분의 상황에서는 계약서에 명시가 되어있습니다. 보통 전체 유닛의 90%, 95% 정도 판매가 이루어진 시점부터, 최초 분양 후 몇 년 후 부터, 콘도 지붕이 지어지고 나서부터 등 시공사가 허락하는 시점은 다양합니다. 상황에 따라 시공사가 전매를 허용하지 않을 수도 있습니다.

전매 특성상 시공사가 허락하지 않아 MLS에 리스팅 하기 힘들고 개인 홈페이지나 신문광고, 인맥을 통해서 구매자를 찾아야 하기 때문에 기존 콘도 매매보다 계약 난도가 높습니다. 따라서 전매 경험이 많은 중개인을 선정하는 것이 중요합니다.

저희 마이콘도파트너스 웹사이트와 고객망을 적극 활용하여 성공적인 전매계약을 이루시길 소망합니다.

주차장(파킹)과 라커 구매 결정은 보통 분양 시 워크쉿(Worksheet) 제출과 함께 이루어집니다. 최초 분양 런칭날 가격표와 도면이 공개되고 유닛 확보를 위해 몇 시간 안으로 워크쉿을 제출해야 하는 경우가 많으므로 파킹과 라커 구매의사 또한 긴박하게 이뤄져야 하는 경우가 많습니다.

파킹의 경우 다운타운 기준 2베드 덴 혹은 3베드 이상, 그 외 지역의 경우 일정 SF 이상 (약 700SF)의 유닛에게만 구매 기회가 주어지는 것이 요즘 추세입니다. 거주 용일 경우에는 구매하시는 것을 적극 추천드리지만 투자용으로 분양을 받으실 경우에는 또 다른 문제입니다. 다운타운 지역 특성상 파킹이 필요 없는 세입자들도 많고, 파킹 비용 또한 약 $10~15만 불 정도 하기때문에 상황에 따라 파킹을 추가하시는 것보다 파킹 비용을 분양가에 추가시켜 더 넓고 좋은 도면의 유닛으로 우회하시는 것도 좋은 선택이 될 수 있습니다. 노스욕이나 마캄, 미시사가 등 자가용으로 출퇴근하는 사람들이 많이 거주하며 주요 인프라 (식당, 마트, 레저 등) 이동이 대중교통으로 쉽지 않은 지역일 경우 파킹을 추가하는 것이 현명한 선택일 수 있습니다. 파킹에 관해서는 꼭 저희 마이콘도파트너스와 상의하시기를 권해드립니다.

라커는 기회만 주어진다면 꼭 구매하시기를 추천드립니다. 이곳 토론토 콘도 유닛들은 일반적으로 한국 아파트보다 실평수가 작게 나오고 유닛 내 저장 공간이 협소합니다. 여행 캐리어, 겨울 타이어, 자전거, 유모차 등 부피가 큰 물건들을 보관할 장소가 마땅하지 않기 때문에 라커 추가를 통해 공간을 확보하시기를 권해드립니다.

입주에는 여러 가지 날짜가 존재합니다. 우선 구매자들이 가장 먼저 공지 받게 되는 최초 예상 입주일 (First Tentative Occupancy Date)이 있지만 거의 대부분 이 날짜에 입주하기는 어렵습니다. 그다음에 예상 입주일 (Tentative Occupancy Date)이 공지되는데, 이 단계에서 수차례 연기되는 것이 일반적입니다. 여러 번의 변경을 통해 공사 후반부에 들어서는 최종 예상 입주일 (Final Tentative Occupancy Date)이 구매자들에게 전달되며, 곧이어 확정 입주일 (Firm Occupancy Date)이 발표됩니다. 최초 예상 입주일부터 확정 입주일까지 적게는 6개월, 많게는 수년이 걸릴 경우도 있기 때문에 투자용으로 분양받으신 고객분들께선 큰 부담은 없으시겠지만 거주용으로 받으실 경우 이러한 부분까지 염두에 두셔야 합니다.

그 외 Outside Occupancy Date처럼 시공사가 입주를 연기할 수 있는 기한이 존재합니다. 일반적으로 Final Tentative Occupancy부터 약 5년 후인 경우가 많습니다. 이 날짜까지도 입주가 이루어지지 않는다면 구매자는 이로부터 30일 이내에 계약을 취소할 수 있으며 소정의 금전적인 보상도 받을 수 있습니다만, 코로나 사태처럼 통제 불능한 외부적인 요인으로 인해 공사가 어려울 경우 시공사는 Unavoidable Delay를 선언하고 해당 사태의 기간만큼 입주를 연기할 수 있습니다.

따라서 기존 거주지 매매나 모기지 신청 등 입주 및 등기에 필요한 과정들을 예상 입주일 기준으로 행하지 마시고, 조금 더 여유를 두시고 진행하시기를 권해드립니다.

계약서 조항에 의거하여 정해진 클로징 날짜에서 하루 정도는 시공사가 늦춰줄 수 있습니다. 따라서 다음날 오전까지만 나머지 잔금이 전달될 수 있다면 시공사 재량으로 별다른 조건 없이 클로징을 마무리해 주기도 합니다.

문제는 하루가 아니라 며칠, 혹은 몇 주 이상의 시간이 더 필요할 때입니다.
시공사가 요청을 별다른 조건 없이 수락한다면 문제없지만, 이는 굉장히 드문 일입니다. 만약 시공사가 클로징 연기 요청을 받아준다면, 일반적으로는 조건을 제시합니다. 보통 구매자가 제시하는 연기된 클로징 날짜까지 연장해 주 는것의 대한 페널티 금액과 변호사 비용을 요구하는 것이 가장 흔한 경우입니다. 사실 이마저도 시공사가 수락만 해준다면 굉장히 감사한 일이지만, 상황에 따라 시공사가 매우 짧은 기간만 연장을 수락할 경우도 있습니다 (예: 2~3일 정도). 이러한 경우 또한 시공사는 페널티를 요구할 가능성이 높습니다.

이렇게 짧은 기간만 수락해 주거나, 클로징 날짜 연장을 수락하지 않을 경우에는 시공사가 제공하는 기간 안에 클로징 해야 하며, 계약 위반으로 몰리지 않기 위해서 이율이 높은 Private Mortgage라도 준비해서 클로징 하시기를 권해드립니다.