마이콘도파트너스

간혹가다 요구하지 않는 시공사도 있지만, 대부분의 시공사들은 분양 계약 후 10~30일 이내로 모기지 사전 승인서 (Mortgage Pre-Approval) 제출을 요구합니다. 구매자의 잔금 납부 능력을 심사하겠다는 취지이지만, 빌딩이 약 4~5년 후에 완공되는 시점에선 사전 승인서의 유효기간도 지나고 은행 이자율 및 구매자의 소득 수준 또한 변경될 가능성이 크므로 시공사의 이러한 제출 요구는 단순히 형식적이라고 봐도 무방합니다.

또한 일부 시공사들은 분양 시 사전 승인서가 아닌 모기지 확정 승인서 (Mortgage Firm Approval)를 요구하기도 합니다 (예: Tridel, Daniels 등). 이러한 경우 분양 계약 단계에서부터 좋은 신용 (Credit) 점수 확보와 충분한 소득 증명을 통해 Firm Approval을 받아야 하므로 분양 전부터 미리 준비 하시는 것을 추천드립니다.

저희 마이콘도파트너스는 모기지 사전 승인서 (Mortgage Pre-Approval) 미제출로 인해 계약이 파기되는 것을 방지하고자 발급 과정을 도와드립니다.

모기지를 받을 때 결정된 금리가 모기지 계약 만기일까지 변동 없이 그대로 유지되는 방식이 고정 금리이고, 기준 금리 (Prime Rate) 변동에 따라 나의 모기지 대출 금리가 변경되는 방식이 변동 금리입니다.

일반적인 저금리 시대에는 변동 금리보다 고정 금리가 높게 설정됩니다만 코로나 사태 이후 높은 인플레이션이 초래한 세계적 금리 인상으로 인해 고금리 시대가 2023년 시작되었으며, 현재는 이례적으로 변동 금리가 고정 금리보다 높습니다. 이는 인플레이션을 잡기 위해 시작된 기준 금리 인상이 곧 정점에 달해 곧 하락할 것으로 은행들이 예상하기 때문에 현재 모기지를 얻는 고객들로부터 고정 금리를 선택하도록 유도하여 이익을 극대화하려는 전략이라고 판단됩니다.

단순하게 보면 금리가 내려가는 추세라면 변동 금리로 모기지를 얻는 것이 유리하고, 반대로 올라가는 추세라면 고정 금리로 받아 금리를 동결시키는 것이 유리합니다만, 개개인의 상황에 따라 이것이 꼭 정답이 아닐 수도 있습니다.

Stress Test (모기지 계약 금리 + 2%)를 통해 결정되는 총 모기지 금액이 내가 필요한 금액에 충족이 되는지, 모기지 계약 기간은 몇 년으로 설정하는 것이 유리한지, 그리고 중도 상환 및 해지 시 내야 하는 페널티 금액은 각각 어떻게 되는지 등 여러 가지 요소를 종합하여 최종적으로 결정해야 할 것입니다.

일반적으로는 기준 금리에 변화가 있을 시 변동 금리로 모기지를 받았을 경우에는 월 불입금 (Monthly Payment) 액수는 변동이 없지만 원금과 이자의 상환 비율이 달라지게 됩니다. 대부분의 은행이 이 방식을 채택하고 있습니다. 예를 들어 $2000의 월 불입금 중 원금이 $1000이고 이자가 $1000이었다면, 기준 금리 변동으로 인해 비율이 원금 $950 이자 $1050으로 변경되지만 총 액수는 $2000으로 고정됩니다.

다만 Adjustable 모기지로 받았을 경우 기준 금리 변동과 동시에 월 불입금 액수가 변경됨으로 주의가 필요합니다. 대표적으로 스코샤뱅크가 이 방식을 선호하고 있습니다.

마지막으로 모기지 계약을 중도 파기하거나 상환하였을 경우 페널티가 발생하는데, 변동 금리의 경우 3개월치의 이자를 페널티로 지불하는 것이 일반적이지만 고정 금리의 경우 IRD (Interest Rate Differential) 계산법으로 인해 보다 높은 페널티가 요구될 수 있습니다.

보다 자세한 사항은 모기지 전문가와의 상담을 권해드립니다.

꼭 그런 것은 아닙니다. 분양 중도금이 20%였을 경우를 제외하면 분양이든 매매든 더 적은 다운페이 (혹은 중도금)으로도 나머지 잔금을 모기지로 충당해 클로징이 가능합니다. 주택, 콘도 등 부동산 자산 매매가 대비 80% 이상의 모기지를 받기 위해서는 모기지 보험 (Mortgage Default Insurance)를 가입해야 합니다.

보험 가입의 목적은 빌려주는 은행을 보호하기 위한 차원이며, 보험 가입을 통해 구매자는 소득이 충분하다는 전제하에 최대 95%까지 모기지를 얻을 수 있습니다. 모기지 보험에 가입하게 되면 구매자는 매월 상환해야 하는 월 불입금에 모기지 보험료가 추가되어 보다 많은 대출금을 갚아야 합니다.

하지만, 모기지를 승인해 주는 은행 입장에서는 보험 가입으로 인해 안정성이 확보되었으므로, 그만큼 위험부담이 줄었기 때문에 구매자에게 보다 적은 이자율을 제안하는 경우가 많습니다. 모기지 보험 액수로 인해 월 상환금이 높아지지만 꼭 구매하고 싶은 유닛이 있고 20% 이상의 다운페이 금액을 준비하기 어렵다면 보험에 가입하더라도 모기지를 얻어 지금 구매하는 것이 좋은 선택이 될 수 있습니다.

가능합니다. 한국에서 소득이 있는 배우자를 보증인으로 세우고 해당 소득을 근거로 구입하고자 하는 주택 가격의 80%까지 모기지가 가능합니다. 보증인이 아닌 구매자로써 같이 공동명의로 진행할 수도 있지만, 외국인 취득세 문제 등 여러 가지 요소로 인해 보증인으로 진행하시는 것이 선호될 때가 많습니다.

보통 최근 2년 치의 국세청 소득 신고 자료 (Certificate of Income), 재직 증명서, 그리고 급여 명세서로 소득을 증명하며, 한국에서의 신용 조회를 통해 부채를 확인하고 부채 비율에 따라 모기지 금액이 결정됩니다. 또한 유학생의 경우 부모님의 한국 소득을 바탕으로 모기지를 받을 수 있습니다.

주택 구매에 사용되는 다운페이 금액 또한 한국에서 건너와야 한다면, 마찬가지로 은행에서는 자금 출처를 확인하게 됨으로 약 3개월 전부터 미리 자금을 한곳으로 옮겨두어 추후 발생할 수 있는 불필요한 자금 출처 심사 과정을 최소화하시기를 권해드립니다.

캐나다를 직접 방문하지 않고 POA (위임장) 공증을 통해 변호사의 도움으로 처리할 수 있는 경우가 일반적이며, 한국 소득이 충분할 경우 다운페이 금액이 많아질수록 더욱 좋은 금리로 모기지를 받을 수 있습니다.

인플레이션, 금리 인상 등 복합적인 요소들로 인해 은행들이 해외 소득을 바탕으로 모기지를 승인해 주기를 점점 꺼려 하고 있으므로 모기지 전문가와의 상담을 통해 최선의 전략을 짜는 것이 중요합니다.

경비를 공제한 후 소득을 신고하는 자영업자의 특성상 적게 신고되는 소득으로 인해 모기지 확보에 어려움을 겪는 분들이 많습니다. 2년간의 신고된 소득으로 원하는 모기지 금액 확보가 어려울 경우, 소득 고시 (Stated Income) 방법을 통해 보다 높은 수준의 모기지를 얻으실 수 있습니다.

Stated Income 이란, 쉽게 말해 경비 처리되는 비용이 어느 정도 소득으로 인정되어 매년 보고되는 소득보다 더 많은 소득을 고시하고 인정받는 방법입니다. 모기지 심사에 필요한 일반적인 서류들과 더불어 Stated Income 이 인정받기 위해서는 3~6개월치의 Business Bank Statement, T1 General, Master Business License 등이 요구됩니다. 경비 처리 전 Gross Sales Revenue가 높을수록 모기지 금액이 급격하게 증가함으로 큰 효과를 기대할 수 있습니다.

하지만 이런 Stated Income 방법으로 모기지를 얻을 시 B 렌더 은행들을 통해서만 가능하기에 시중 은행보다 조금 더 높은 금리로 진행되는 것이 일반적이며, 모기지 금액의 약 1~2% 수준의 렌더 Fee가 발생하기 때문에 이러한 추가 비용도 준비해야 합니다.

First Time Home Buyer, 즉 전 세계를 통틀어서 생애 첫 주택을 구입하시는 분들에겐 많은 혜택이 주어집니다.

가장 대표적인 세금 혜택으로는 취득세 (Land Transfer Tax)가 감면됩니다. 18세 이상의 영주권자 혹은 시민권자로써 거주용 주택을 구매할 경우 온타리오 주 정부 취득세에서 최대 $4000, 토론토시 취득세에서 최대 $4475 (총 $8475)까지 취득세 감면 혜택을 받으실 수 있습니다. 등기 후 9개월 내로 입주해야 하며, 등기 시 변호사를 통해 감면받지 못했을 경우 18개월 내로 환급 신청을 할 수 있습니다.

또한 주택 구입 후 다음 해 소득 신고 시 $10000에 대한 크레딧을 받을 수 있으며 이것은 15% 세율을 적용해 $1500의 소득세 공제를 받을 수 있습니다 (2022년 이전 최대 $750에서 상승). 최소 1년은 주택을 소유해야 혜택을 받을 수 있습니다.

다른 세금 공제 혜택으로는 2023년 새롭게 실시되는 비과세 첫 주택 저축 계좌 (Tax-Free First Home Savings Account)가 있습니다. 기존 RRSP 상품과 비슷하며, 무주택자는 FHSA 계좌를 개설해 연간 최대 $8000까지 저축할 수 있으며 최대 $40000까지 가능합니다. 저축액 (투자금)을 세금 공제에 이용할 수 있으며, 생애 첫 주택 구입할 때 비과세로 인출할 수 있습니다.

First Time Home Buyer에게 주어지는 세금 감면 혜택은 위와 같으며, 캐나다 모기지 주택 공사 (CMHC)에서 선보이는 생애 첫 주택 구매 다운페이먼스 지원 인센티브 (5~10%)처럼 다른 방식의 혜택 또한 존재합니다. 자세한 내용은 마이콘도파트너스와 상의하시기 바랍니다.

우선 유닛을 등기 (클로징) 후 판매했을 경우부터 살펴보겠습니다.

캐나다 거주자로서 총 1개의 주택만 소유하고 있고 그곳에 현재 본인이나 배우자, 또는 18세 미만 자녀의 주 거주지로 설정되어 거주 중일 경우 1가구 1주택 개념에 의거하여 주택을 판매했을 때 발생하는 양도소득세에서 면제됩니다. 쉽게 말해 내가 소유하고 살고 있는 집을 팔아서 수익이 발생해도 세금을 내지 않습니다. 거주 목적으로 분양을 받고 입주 후 1년 이상 거주했다면 매도 시 위와 같은 양도소득세 면제 혜택들 받을 수 있습니다.

만약 분양을 받고 등기 후 거주했지만 이미 한 개 이상의 주택을 보유 중이거나, 등기 후 바로 렌트를 주어 거주하지 않을 경우 매도 시 양도소득세가 발생합니다. 일반적인 양도 소득 (Capital Gains)은 소득의 50%만 과세합니다. 이 금액이 본인의 연 소득에 합해져 개개인의 소득세 비율에 따라 최종 소득세가 결정됩니다. 예를 들면 50만 불에 구입한 유닛을 60만 불에 팔았을 경우, 직장 연봉 5만 불인 개인은 본인 연 소득 5만 불에 주택 매도에 의한 수익 10만불의 50%인 5만불 (비용 공제 가능)이 본인 연 소득에 합산되어 총 약 10만 불의 해당하는 소득세를 내게 됩니다.

CRA는 개인의 부동산 매매 거래가 양도 소득을 위한 거래인지 사업 소득을 목적으로 매매를 하였는지 여러 가지 요소들을 바탕으로 판단합니다. 매매의 주된 의도, 소유 기간, 매각 빈도 등이 주된 요소입니다.

사업 목적으로 부동산을 매매한 경우에는 사업 소득으로 과세함으로, 소득의 50%가 아닌 100%를 과세합니다. 분양 유닛 전매가 이 경우에 해당됩니다.

전매로 분양권을 양도할 시 얻는 차익은 100% 과세 대상입니다. 그러므로 전매를 하실 때는 이러한 차익에 대한 소득세를 충분히 인지하고 거래하셔야 합니다. 차익의 100% 금액에서 여러 가지 부대비용 (중개인 커미션, 변호사 비용 등)이 차감되며 연 소득에 더해집니다.

양도소득세와 더불어 HST도 내셔야 합니다. 하지만 HST는 전매 거래가가 아닌 원 분양가와 거래가의 차익 (Premium)의 13%를 내시게 됩니다.

전매는 누구에게는 좋은 출구전략이 될 수 있고, 누구에게는 좋은 매수 기회가 될 수 있습니다만, 복잡한 세금 문제가 발생하는 것은 피할 수 없습니다. 공동명의, 지분 조정 등 여러 가지 옵션을 통해 세금을 최소화하실 수 있도록 회계사와 상의를 하셔서 최선의 선택을 하시기 바랍니다.

**중요
2023년 처음 시행되는 부동산 투기세 (Anti-Flipping Tax)로 인해 거주 목적 혹은 투자 목적으로 취득한 부동산을 1년 이내 매도하는 경우 ‘사업 목적’으로 거래된 것으로 간주되어 수익의 100%가 과세됩니다. 2023년 1월 1일 이후 거래되는 부동산에 적용되며, 몇 가지 예외 사항이 존재합니다. 문의 바랍니다.

분양 계약 시 구매자들이 중개인으로부터 전달받는 유닛의 분양가는 시공사가 공개하는 Price List에 적힌 가격이지만, 이 가격은 HST Rebate가 이미 적용된 가격입니다. 투자 목적이 아닌 거주 목적으로 분양받는 것이 우선은 기본 Default 이기 때문에 시공사는 정부에 제공해야하는 HST에서 환급받을 수 있는 HST Rebate를 뺀 금액을 분양가로 책정해서 구매자들에게 공개하게 됩니다.

따라서 완공 후 바로 렌트를 준다는 것은 다른 말로 투자 목적으로 분양을 받았다는 것이기도 합니다. 그리하여 클로징이 다가와 변호사로부터 받은 Statement of Adjustment에 명시된 HST를 클로징 시 다른 비용과 함께 납부하셔야 하며, 추후 렌트 계약서를 제출하여 납부하신 HST에 대한 Rebate을 돌려받게 됩니다. 유닛 가격이 45만 불이 넘을 경우 최대 $24000까지 환급이 가능합니다. 환급까지는 약 3개월 이상이 소요됩니다.

임대 소득을 신고하지 않고 나중에 CRA에게 세무 감사를 받게 되면 벌금과 이자로 인해 예상치 못한 큰 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 임대 소득은 꼭 신고하셔야 합니다.

매년 받는 렌트비 금액에서 각종 경비 (재산세, 대출 이자, 유틸리티 비용, 관리비, 유지 보수 비용 등)를 공제하고 난 후의 순수 임대 소득이 신고되기 때문에 그 액수는 크게 절감될 수 있습니다. 이러한 비용 외 세입자를 오랜 기간 동안 구하지 못해 발생한 손해 또는 유닛의 수리 혹은 레노베이션에 들어간 비용 또한 공제될 수 있으므로 최종적으로 신고하는 임대 소득은 높지 않은 경우가 많습니다.

따라서 임대 소득 신고액은 처음 생각했던 금액보다 현저히 낮은 경우가 많기 때문에 임대 소득을 신고하지 않아 발생하는 리스크를 굳이 고려해야 하지 않으시기 바랍니다.

외국인 취득세 (Non-Resident Speculation Tax)란, 말 그대로 시민권, 영주권자가 아닌 외국인의 캐나다 내 부동산 취득 시 부과하는 세금입니다. 2022년 11월 1일부로 외국인 취득세는 25%로 인상되었으며 (기존 20%), 해당 지역은 토론토와 주변 GTA입니다. 해당하는 외국인은 등기 시 분양가 (구매가)의 25%를 추가로 납부해야 합니다.

예전에는 학교에 다니시는 유학생분들과 Work Permit으로 직장에 다니시는 분들도 환급 대상이셨지만, 2022년 3월 기준 정책이 바뀌어 이제는 외국인 모두가 다 등기 후 4년 이내 영주권을 획득해야지만 NRST 환급 대상이 될 수 있습니다. 영주권 획득 후 90일 내로 NRST 환급 신청하시는 것이 중요합니다. 이 기간을 넘길 시에는 보다 복잡한 서류 제출 과정이 필요할 수 있습니다. 변호사를 통해 NRST 환급 과정을 진행할 수 있으며 해당 유닛에서 거주한 사실을 증명할 수 있는 자료를 준비하는 것이 중요합니다.