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콘도 스테이터스 인증서 (Status Certificate)이란 무엇인가? 

아마 많은 이들이 콘도 상태(스테이터스) 인증서, 즉 Status Certificate에 대해 들어보았을 것이다. 

하지만 그것이 정말 무엇을 의미하는지, 무엇을 체크해야 하는지는 모를 수 있다. 콘도를 구매하려는 사람들에게 있어 가장 중요한 문서 중 하나이기 때문에 

나중에 어떠한 문제도 발생하지 않도록 해당 문서의 세부 사항을 완전히 이해하는 것이 중요하다. 그럼, 스테이터스 인증서에 대한 모든 것을 알아보도록 하자.

Status Certificate이란 무엇인가?

Status Certificate (이하 SC)는 기존 콘도 매매 시 구매자에게 콘도 조합(Condo Corporation)에서 제공하는 문서이다. 

온타리오주 콘도 법 제76조에 따라 이 문서는 유닛의 재정 상태뿐만 아니라 콘도 조합(Condo Corporation)에 대한 중요한 정보를 제공한다. 

SC는 유닛 소유자가 내야 하는 각종 비용과 향후 발생할 수 있는 변동사항에 대한 정보가 설명되어 있다. 

또한 온타리오 내 특정 유닛에 적용될 수 있는 연체금 및 법적 조치에 대한 정보도 포함되어 있다. 

Status Certificate에는 어떤 내용이 포함되는가?

앞서 언급된 각종 비용, 법적 조치, 연체금에 관련된 정보 외에도 스테이터스 인증서에는 다른 종류의 다양한 내용이 포함되어 있다. 

예를 들면 콘도 관리 규정, 예산, 관리실 연락처, 적립 기금 (Reserve Fund), 보험 및 규칙에 관한 내용이 있다. 

또한 이사회와 콘도 조합에 관련된 소송 및 규칙에 대한 정보와 지난 연례 총회의 회의록도 포함되어 있다. 

문제가 발생은 하였지만 아직 법적 조치가 시작되지 않은 경우 콘도 SC에 이에 관한 정보가 없을 수도 있다. 

중재나 조정과 같이 상대적으로 덜 심각한 분쟁에 관한 내용 또한 SC에는 누락되어 있을 수 있다. 

그렇기 때문에 분쟁 해결을 위한 비용도 SC에 포함되어 있지 않을 수 있다. 이러한 누락된 내용은 콘도 Special Assessment 선언문에 포함되어 있을 가능성이 높다.

그 외 콘도 스테이터스 인증서(Status Certificate)에 포함되는 내용으로는,

1. 콘도 적립 기금(Reserve Fund)에 남아있는 총금액
2. 유닛 소유자에 대한 내용과 현재 미지급된 콘도 관리비의 여부
3. 콘도 공용분담금 (Common Costs) 증가에 대한 정보
4. 콘도 공용시설의 보험과 규칙에 관한 정보 등이 있다. 

SC 내 재무 보고서에는 공용 비용(Common Expenses)과 올해 예산에 대한 영수증이 기재되어 있어 

유닛 소유주들이 콘도 재정에 대해 명확하게 이해할 수 있도록 돕는 역할을 한다. 

만약 콘도 내 관리회사 (Property Management Company)가 있는 경우 콘도 관리인(Property Manager)가 이러한 문서들을 준비하게 된다. 

부동산 거래 시 모든 구매자(Buyer)는 SC를 유닛 판매자(Seller)에게 요청할 수 있고, 요청일로부터 10일 이내에 이 문서를 받아야 한다. 

SC를 수령한 후에는 변호사와 검토하는데 약 48시간에서 72시간까지 소요되는 것이 일반적이다. 

토론토가 속한 온타리오주에서는 이러한 SC가 30일 이상 지났을 경우 오래된 문서로 간주하며, 신속히 최신 본을 요청해야 한다. 

적절한 절차를 따르기 위해 변호사와 상담하는 것이 가장 좋다. 

Status Certificate는 꼭 받아야 하는가?

우리의 유닛은 문제가 없을지라도, 콘도가 어떻게 관리되고 있는지 알고 있는가?

SC를 받음으로써 유닛의 구매자들에게 법적 및 재정적 상황에 대한 상세한 정보를 제공할 수 있다. 

SC에는 콘도 빌딩과 유닛에 대한 정보가 포함되어 있고, 이러한 문서는 구매자가 모기지를 받는다면 대출 기관이 필요할 수 있다. 

SC는 추가적으로 구매자에게 해당 콘도가 예상치 못한 추가적인 부채가 있는지 알려주는 중요한 역할을 하므로 

검토 시 이사회나 단지 조합(Condo Corporation)의 적립 기금(Reserve Fund)에 주의를 기울여야 한다. 

계속 발생할 수 있는 유지 보수 및 큰 수리를 충당할 만한 자금이 있는지 확인하는 것이 중요하다. 

일반적으로 이사회(Board of Directors)가 콘도 빌딩의 재정에 대한 책임을 져야 한다. 재정이 한쪽으로 치우쳐 있거나 적립 기금이 고갈된 경우, 

구매 결정에 빨간불이 들어왔다고 생각해야 한다. 

재정적인 부분을 떠나서 SC 패키지에는 반려동물, 바베큐, 공용 공간에 대한 세부 사항이 모두 나열되어 있다. 

따라서 유닛을 구매하기 전에 이러한 규정, 권리, 규칙, 보험 내용을 숙지하여 나중에 놀라는 상황이 없도록 주의해야 한다. 

Status Certificate을 받는 데 비용은 얼마나 드는가?

콘도 법에 따르면 콘도 관리자(Property Manager)나 이사회(Board of Directors)는 SC 발급에 $100.00의 비용을 부과할 수 있다. 

그러나 만약 구매자가 10일보다 빠르게 필요한 경우 추가 비용을 지불하고 퀵으로 받을 수 있다. 

가끔 파킹이나 라커가 다른 콘도 단지에 속해있는 경우 가격이 다를 수 있다. 

이는 콘도가 매매 중이고, 구매자가 있는 경우에만 해당된다. 온타리오주에서는 SC 비용은 유닛의 판매자 (Seller)가 지불하게 된다. 

오타와에서는 조금 다른데, 여기서는 구매자(Buyer)가 비용을 지불하게 된다. 

이사회에 직접 요청하여 주문할 수도 있지만, 요즘에는 거의 Conduit 같은 사이트에서 온라인으로 주문하게 된다. 

만약에 Status Certificate에 중요한 내용이 포함되지 않았을 때 어떻게 되는가?

유닛의 구매자가 매매 계약에 서명한 후 콘도 내에서 유지 보수 또는 교체 작업이 필요한 경우, 해당 내용이 SC에 누락되어 있으면 심각한 문제가 발생할 수 있다. 

이러한 상황이 발생하면 유닛의 새 소유자(구매자)들은 추가 부담금(Levy)을 지불하는 것을 거부할 수 있으며, 더 나아가 유닛 소유자와 

콘도 관리자 간에 심각한 문제가 생길 수 있다. 

대부분의 경우 콘도 관리자와 단지 조합은 앞으로 다가올 공용 비용 일정에 대해 명확하게 알고 있다. 

정확하게 얼마나 드는지는 모를 수 있지만 그래도 추가 비용이 발생하는 이벤트에 대해서는 대략적으로 알고 있기 마련이다. 

이러한 비용에 대해 SC에서 언급되지 않았다면, 유닛 소유자는 해당 유닛을 구매하는 것을 애초에 고려하지 않았을 수도 있다. 

따라서 이처럼 관리비 인상이나 적립 기금(Reserve Fund)에서 막대한 자금이 비용으로 빠져나가는 일정에 대한 사전 공지가 없는 경우, 

이는 거짓 광고까지도 이어질 수 있는 심각한 문제다. 매해 일어나는 적립 기금 연구를 바탕으로 꼭 업데이트되어야 하는 부분이다. 

SC에 이러한 부분이 명확하게 언급되어 있었다면 소유자는 이로인해 발생하는 비용 지급을 거부할 수 없다. 

종합해 볼 때, 구매자 입장에서는 꼭! SC를 꼼꼼하게 검토해야 하는 이유이다.

마무리하며...

Status Certificate는 대출 기관에게 매우 유용하게 쓰일 수 있다. 

수많은 문서로 이루어진 SC 패키지는 부동산 재산의 재정 상황에 대한 명확한 이해를 제공하기 때문이다.

가끔 구매에 확신이 서지 않을 때 이러한 문서들이 해당 콘도 유닛에 대해, 그리고 콘도 빌딩에 대해 더 명확한 그림을 제공할 수 있다. 

따라서 구매전에 SC를 요청해서 받고, 철저히 검토하는 것이 중요하다. 

은행의 재무 컨설턴트나 부동산을 전문으로 하는 변호사가 SC 검토에 가장 최적화된 상대이다. 

특히 변호사는 SC를 철저히 검토하는 것뿐만 아니라 나중에 법정에서 소유자를 대표할 수도 있다. 따라서 꼭 경험이 풍부한 변호사를 고용하는 것이 중요하다.

콘도 유닛을 구매하는 경우, Status Certificate 검토는 매우 중요하다. 오퍼 프리젠테이션 날짜가 정해져 있는 멀티 오퍼 상황의 경우라도 

판매자(Seller)가 Status Certificate를 미리 확보했을 가능성이 높으므로, 꼭 요구해서 충분히 검토한 후에 오퍼 경쟁에 참여하도록 하자.